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Fin del contrato de alquiler: nuevas prórrogas, preavisos e indemnización en 2026
El Real Decreto-ley 28/2026 cambia la finalización de los alquileres de vivienda habitual. Explicamos los nuevos preavisos, prórrogas, compensación y reglas transitorias.
El Real Decreto-ley 28/2026, de 6 de octubre, modifica de forma importante el artículo 10 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. El cambio afecta a la finalización de los contratos de vivienda habitual una vez cumplida su duración mínima y amplía la estabilidad de la persona arrendataria, pero no convierte todos los alquileres en indefinidos ni elimina la posibilidad de recuperar la vivienda en los supuestos previstos por la ley.
La norma se publicó en el BOE el 7 de octubre de 2026 y entrará en vigor el 15 de noviembre de 2026. Su aplicación depende de la fecha de vencimiento, de los avisos ya enviados y de la fase concreta en la que se encuentre el contrato. Por eso no basta con mirar la fecha de firma: hay que reconstruir toda la vida del arrendamiento.
Qué cambia cuando termina la duración mínima
Hasta ahora, agotados los cinco años de duración mínima —o siete si el arrendador es una persona jurídica—, el contrato podía entrar en una prórroga anual de hasta tres años si ninguna parte comunicaba su voluntad de no renovarlo en plazo. La reforma sustituye ese esquema por una continuidad mucho más larga.
Si ninguna de las partes comunica correctamente que no quiere renovar, el contrato se prorroga por periodos sucesivos de hasta cinco años adicionales cuando el arrendador es persona física y de hasta siete años cuando es persona jurídica. Durante esas prórrogas siguen siendo aplicables las condiciones del contrato, sin perjuicio de las actualizaciones de renta que procedan conforme a la ley y a lo pactado.
Preaviso: seis meses para el arrendador y dos para el inquilino
La comunicación del arrendador para evitar la prórroga debe llegar, con carácter general, con una antelación mínima de seis meses. La persona arrendataria puede manifestar su voluntad de no continuar con una antelación mínima de dos meses. No conviene confiar en una conversación informal: resulta esencial que la comunicación deje constancia de su contenido, destinatario y fecha de recepción.
El preaviso no es un simple trámite. Una comunicación tardía o defectuosa puede hacer que opere la prórroga legal. Antes de enviarla debe comprobarse qué fecha de vencimiento corresponde realmente, si hubo anexos o novaciones y si ya se consumieron periodos de prórroga anteriores.
La nueva compensación cuando el arrendador no renueva
La reforma introduce una consecuencia económica relevante: cuando el arrendador evita válidamente la prórroga sin que concurra una de las excepciones legales, debe abonar a la persona arrendataria una compensación. La cuantía será la mayor entre estas dos referencias:
- Doce mensualidades calculadas, en su caso, sobre el límite máximo individualizado del sistema estatal de referencia del precio del alquiler.
- Una mensualidad, calculada con ese mismo valor, por cada año de permanencia de la persona arrendataria en la vivienda, con el prorrateo previsto para periodos inferiores.
Si la vivienda no tiene asignado un valor individualizado en el sistema estatal de referencia, la norma remite a la renta vigente. El cálculo exige revisar el contrato, la duración efectiva y la información oficial aplicable al inmueble; no debe estimarse únicamente con una regla general o con anuncios de viviendas similares.
Cuándo puede no proceder esa compensación
El propio artículo 10 establece excepciones. Entre ellas se encuentran determinados supuestos de necesidad de vivienda del arrendador persona física o de familiares cercanos, la falta de ocupación efectiva de la vivienda durante más de seis meses de los doce anteriores sin causa justificada, que el inquilino disponga de otra vivienda adecuada en el mismo municipio, la firma de un nuevo contrato o el rechazo de una oferta de renovación que cumpla los requisitos legales.
La indemnización tampoco procede si, respecto de ese vencimiento, la persona arrendataria podía obtener a su solicitud una prórroga legal de aceptación obligatoria y no la pidió. Estas excepciones no operan por el solo hecho de mencionarlas en una carta: deben concurrir sus presupuestos y poder acreditarse. En especial, la recuperación por necesidad exige revisar quién es el arrendador, para quién se necesita la vivienda y cómo se comunicó esa causa.
Prórrogas extraordinarias por vulnerabilidad o zona tensionada
La reforma mantiene vías de protección adicional. Si la persona arrendataria acredita una situación de vulnerabilidad social y económica mediante informe o certificado de los servicios sociales, puede solicitar una prórroga extraordinaria de hasta un año; para un gran tenedor, su aceptación es obligatoria en los términos legales. En una zona de mercado residencial tensionado puede solicitarse una prórroga por periodos anuales, hasta un máximo de tres años, con las excepciones previstas en la norma.
Qué ocurre con los contratos ya firmados
El régimen transitorio es decisivo. La reforma puede alcanzar a contratos de vivienda habitual ya existentes cuando su vencimiento se produzca después de la entrada en vigor, pero no deshace automáticamente todos los avisos anteriores. Las comunicaciones de no renovación realizadas válidamente antes de la publicación de la norma conservan su eficacia y no generan la nueva compensación.
Además, si al entrar en vigor quedan menos de seis meses hasta el vencimiento, la disposición transitoria permite al arrendador comunicar la no renovación con al menos cuatro meses de antelación. Y si el contrato ya está recorriendo una prórroga conforme al régimen anterior, esa prórroga continúa hasta agotarse. Son reglas que obligan a trabajar con fechas exactas, no con aproximaciones.
Qué conviene revisar antes de actuar
- La fecha del contrato y la identidad del arrendador: persona física o jurídica.
- La duración pactada, las prórrogas ya consumidas y la fecha real de vencimiento.
- Las comunicaciones previas y la prueba de su recepción.
- La posible concurrencia de una excepción, vulnerabilidad o zona tensionada.
- La compensación que pudiera corresponder y la documentación para calcularla.
Fuente oficial consultada
Este artículo se basa en el Real Decreto-ley 28/2026 publicado en el BOE. Al tratarse de una norma reciente, antes de adoptar una decisión conviene comprobar su situación parlamentaria, la redacción vigente y las circunstancias concretas del contrato.
En JT Abogados revisamos contratos de vivienda, vencimientos, preavisos y comunicaciones de no renovación tanto para propietarios como para inquilinos. Puedes consultar nuestro servicio de abogados de arrendamientos en Madrid y otros asuntos de Derecho Civil.
Este artículo ofrece información jurídica general conforme a la fecha de publicación. No sustituye el análisis de un caso concreto y la normativa o la jurisprudencia pueden cambiar.