91 460 67 40 
secretaria@jtoledoabogados.com 
El Supremo rechaza indemnizar por el tope a la actualización de rentas del alquiler
No hay expropiación ni vaciamiento del derecho de propiedad: limitar la actualización de la renta es una delimitación general del derecho, no una privación singular que deba compensarse.
La Sala Tercera del Tribunal Supremo ha rechazado una reclamación de responsabilidad patrimonial del Estado legislador formulada por una sociedad dedicada al arrendamiento de vivienda, que solicitaba una indemnización por los perjuicios derivados de la limitación legal de la actualización anual de las rentas introducida durante el contexto inflacionario —artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022 y sus prórrogas por los Reales Decretos-leyes 11/2022 y 20/2022—.
El asunto se planteó como una pretensión de daños y perjuicios superior a 631.000 euros frente al acuerdo del Consejo de Ministros que desestimó la reclamación. La empresa sostenía, esencialmente, que la medida tenía un contenido materialmente expropiatorio —por restringir la facultad de actualizar la renta conforme a lo pactado, habitualmente ligado al IPC— y que, al no establecerse compensación, debía indemnizarse.
Qué decide el Tribunal Supremo
El Supremo desestima el recurso y confirma que no procede indemnización. La razón central es clara: no estamos ante una expropiación forzosa, porque no existe una privación singular del derecho ni un vaciamiento del contenido esencial de la propiedad.
En palabras del Tribunal, la expropiación exige un sacrificio especial, directo y singular impuesto sobre bienes o derechos; en cambio, aquí se trata de una regulación general que delimita temporalmente una facultad del arrendador en contratos de vivienda, sin suprimir la utilidad económica del negocio arrendaticio, que es la obtención de renta.
Dicho de forma práctica: limitar el modo de actualización de la renta no equivale a quitar la propiedad ni a despojar al propietario del rendimiento esencial del arrendamiento. Para que existiera ese vaciamiento tendría que suprimirse, en lo sustancial, la utilidad económica del alquiler, algo que el Tribunal niega que suceda con estos topes.
La clave: expropiación frente a delimitación legal
La sentencia insiste en una distinción que es decisiva en este tipo de reclamaciones:
- Expropiación: exige la privación singular de un bien o derecho; implica justiprecio y el régimen propio de la Ley de Expropiación Forzosa.
- Delimitación o regulación general: el legislador puede configurar o modificar el contenido de los derechos patrimoniales, incluso de manera restrictiva, siempre que respete su contenido esencial y lo haga de forma razonable y proporcionada.
Aplicando esa doctrina constitucional, el Tribunal afirma que el derecho de propiedad del artículo 33 de la Constitución incorpora estructuralmente su función social, lo que permite al legislador introducir límites cuando persigue finalidades constitucionalmente legítimas. En este caso, la Sala considera que la medida respondía a objetivos tuitivos —contener el impacto inflacionario y proteger a arrendatarios vulnerables— y que, en ese marco, la restricción era temporal, motivada y proporcional.
La inconstitucionalidad también se descarta
La parte actora defendía, además, que los reales decretos-leyes vulneraban, entre otros, los artículos 33.3, 86.1 y 9.3 de la Constitución. El Tribunal rechaza estos argumentos y no aprecia base suficiente para plantear cuestión de inconstitucionalidad. Subraya, en particular, que la medida no afecta al contenido esencial del derecho de propiedad —lo que también neutraliza el reproche sobre los límites materiales del decreto-ley— y que la finalidad y la urgencia aparecen justificadas en los propios preámbulos, en el contexto económico descrito.
Qué implica para arrendadores y patrimonialistas
Este pronunciamiento marca una orientación muy relevante: es extremadamente difícil obtener indemnización por la vía de la responsabilidad patrimonial del Estado legislador cuando la medida discutida es general, temporal y no produce una privación singular del derecho.
En términos prácticos, el mensaje del Supremo es que la limitación legal de la actualización de rentas, por sí sola, no se considera expropiación ni genera automáticamente un derecho a ser compensado. La discusión, si existe, tendría que moverse en escenarios distintos y mucho más exigentes —por ejemplo, acreditar un sacrificio singular extraordinario o un auténtico vaciamiento del contenido económico—, algo que la sentencia niega en el caso analizado.
Resolución comentada: STS, Sala 3.ª, núm. 10/2026, de 14 de enero de 2026 (ECLI:ES:TS:2026:4).
En JT Abogados asesoramos tanto a propietarios como a empresas y gestores de patrimonio inmobiliario en cuestiones donde se cruzan la normativa pública y la contratación privada: análisis de la viabilidad real de una reclamación de responsabilidad patrimonial, estrategias contractuales y de negociación en arrendamientos y defensa en procedimientos administrativos y contencioso-administrativos.
Este artículo ofrece información jurídica general conforme a la fecha de publicación. No sustituye el análisis de un caso concreto y la normativa o la jurisprudencia pueden cambiar.